Де живете - там житло
Сутність нововведення проста: Житловий кодекс доповнено статтею 8.1, яка регулює переведення садових і дачних будинків у житлові будинки. Відповідними повноваженнями наділена місцева влада. Заодно Закон №1673-VII "Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо переведення садових і дачних будинків у житлові будинки і реєстрацію в них місця проживання" спростив поняття про місце проживання. Тепер таким вважається будь-яке житло, в якому фізична особа проживає постійно або тимчасово - у новій редакції викладено перший пункт статті 29 Цивільного кодексу. Раніше формулювання було складним і неоднозначним. Тепер Житловим кодексом дозволено використовувати житлові будинки і житлові приміщення, як для постійного, так і для тимчасового проживання громадян.
Схожі поправки внесені і в Закон «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні»: спрощено визначення місця проживання та реєстрації.
Доведеться почекати
На жаль, скористатися правом на оформлення «дачного» місця проживання українці найближчим часом не зможуть. Для початку Кабмін повинен затвердити порядок переведення садових/дачних будинків у житлові. Закон №1673-VII наказав уряду зробити це в двомісячний термін, тобто до кінця листопада 2014 р. На практиці подібні приписи виконуються рідко, долі осілих дачників знаходяться виключно в руках Кабміну.
Читайте також: КМУ змінив механізм введення споруд в експлуатацію
В ідеалі потрібно внести правки і в Закон «Про місцеве самоврядування в Україні», тобто розширити права місцевої влади. Зараз, садові і дачні будинки в ньому навіть не згадані, а розробники Закону №1673-VII про наділення органів місцевого самоврядування «дачними» повноваженнями не подбали. Не зайвим було б і доповнення Житлового кодексу визначеннями дачного та садового будинків, тепер вони мають до житла безпосереднє відношення. В даний час визначення будинків обох категорій міститься в Податковому кодексі і ряді підзаконних актів: будівельних нормах, Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, але з новими законодавчими реаліями вони «не дружать».
Все це може ускладнити практичне впровадження новацій Закону №1673-VII. До того ж, і сам Закон містить чітке обмеження: житловий будинок можна перевести не у будь-який дачний або садовий будинок, а лише відповідає державним будівельним нормам. На практиці процес перекладу навряд чи буде легким, навіть якщо Кабмін оперативно ухвалить усі необхідні нормативи.
Без реєстрації на дачу пенсію не принесуть
«Дачна» проблема давно потребує вирішення. Як відомо, скасування прописки фактично було зведено до скасування обов'язкового отримання в міліції дозволу на проживання. Все інше залишилося без змін: повноцінно взаємодіяти з «зовнішнім світом» і сьогодні можливо лише після реєстрації місця проживання. Без реєстрації неможливо отримати пенсію, влаштувати дитину в школу, записатися на прийом до лікаря, проголосувати.
І садовими дачними селищами оперезані майже всі міста. За роки існування селищ деякі власники ділянок облаштували в дачних будинках місце постійного проживання, підвели до них інженерні комунікації, обладнали всім необхідним і фактично в них проживають.
Хто був садівником, платником став
Після прийняття Закону №1673-VII значно розширилося коло потенційних платників податку на нерухомість. Статтею 265 Податкового кодексу дачні та садові будинки від податку звільнені (правда, діють суворі обмеження: платник може вибрати лише один об'єкт, звільнений від оподаткування дачний або садовий будинок). Тепер же всі без винятку власники заміських будов, які переведуть їх у категорію житлових будинків, автоматично отримують статус платників податку на нерухомість.
Хоча є у «дачних» житлових нововведень і зворотна сторона - «приємна», особливо для громадян, які крім дач володіють тільки квартирами. Справа в тому, що Податковим кодексом найбільша пільга з податку на нерухомість встановлена для власників кількох об'єктів різних категорій, тобто квартир і будинків - у розмірі 370 кв. м загальної площі, неоподатковуваних. В той час, як для власників квартир пільга встановлена в розмірі 120 кв. м, а для власників будинків у розмірі 250 кв. м.
Таким чином, в результаті прийняття Закону №1673-VII у виграші по традиції залишилися не найбідніші українці: власники великогабаритних квартир площею понад 120 кв. м або декількох квартир з сумарною площею вище встановленої пільги. У 2014 році податок на нерухомість вони сплатили за 2013 рік, в 2015 році їм теж доведеться заплатити, як мінімум, за 9 місяців 2014 року. А ось в 2016 році вони можуть бути звільнені від оподаткування нерухомості, якщо переоформлять свої садові і дачні будинки у житлові.
Пільг може і не бути
Не виключено, що переклад дачних будинків у житлові заради податкової економії може вийти «боком» для їх власників.
У вересні Кабмін подав до ВР проект закону «Про внесення змін в Податковий кодекс і деякі закони України (щодо податкової реформи). Крім іншого він радикально змінює правила сплати податку на нерухомість. Стаття 265 Податкового кодексу проектом переписується повністю. Розмір статті скорочено, з неї викреслені деякі норми. Змінився навіть номер з 265 на 266. Але найголовніше, уряд презентував кілька революційних нововведень.
Читайте також: Українські будівельні норми «підганяють» під європейські
По-перше, розробники проекту запропонували оподатковувати не тільки житлову нерухомість, як зараз, але і нежитлову нерухомість. Правда, перелік об'єктів та осіб, звільнених від сплати податку, проект не змінює. Збережений і режим звільнення від податку дачних і садових будинків, в аналогії з яким запропоновано встановити спецрежим для гаражів: не обкладати податком гаражі площею до 30 кв. м, не більше одного об'єкта на платника.
По-друге, проект урядової податкової реформи пропонує скасувати фіксовані ставки податку на нерухомість у розмірі 1% для більшості власників житла і 2,7% для власників «зайве» просторих квартир і будинків. Їх має замінити одна гранична ставка - 2% розміру мінімальної зарплати за квадратний метр. Тобто за житло загальною площею 50 кв. м при встановленні ставки по максимуму доведеться заплатити близько 1500 грн. Точні ставки податку, згідно з проектом, буде встановлювати місцева влада. Простіше кажучи, податок запропонували відправити у «вільне плавання». На практиці це може призвести до того, що в одних населених пунктах за «метри» буде стягуватися символічна плата, а в інших власникам нерухомості доведеться платити по максимуму. Найбільше постраждають від цього власники звичайних квартир і будинків.
По-третє, урядовий проект повністю скасовує пільги з податку на нерухомість. Простіше кажучи, Кабмін запропонував стягувати податок з усіх власників нерухомості з «першого метра житла». Це найбільш суперечлива норма проекту, так як під її дію підпадають і пенсіонери, які ледве зводять кінці з кінцями, та отримувачі субсидій, і бюджетники. Доцільність такого підходу до оподаткування нерухомості сумнівна: навіщо обкладати квартиру податком, якщо держава все одно поверне власникові гроші у вигляді субсидій та соціальних виплат.
Нагадаємо, що епопея з введенням в Україні податку на нерухомість починалася з розмахом. В результаті парламент в авральному режимі вніс правки в Податковий кодекс, що звільняють від сплати податку власників середньостатистичної нерухомості, а потім переніс введення податку на рік.
На щастя для всіх власників нерухомості, історія поки що повторюється. Урядовий проект у Верховній Раді завис і не включений до порядку денного. Але хто може гарантувати, що аналогічний проект не буде внесено в парламент через півроку чи рік? Залишається сподіватися, що здоровий глузд переможе, і законотворці не стануть затикати бюджетні дірки поборами з власників «хрущовок» і старих будинків.
Валентин Хорошун, спеціально для ІА «Україна Комунальна»
