Рус Укр
ГоловнаПублікаціїЗаконодавствоУправління будинком – послуга чи обов’язок?
Новини ЖКГ
28 Грудня 2021 p.
23 Грудня 2021 p.
17 Грудня 2021 p.
16 Грудня 2021 p.
10 Грудня 2021 p.
02 Грудня 2021 p.
25 Листопада 2021 p.
22 Листопада 2021 p.
19 Листопада 2021 p.

Управління будинком – послуга чи обов’язок?

Управляюча компанія бере в управління житлові будинки та укладає договори з мешканцями на надання послуг з утримання будинків і прибудинкових територій. А безпосередньо послуги надаються підрядниками, в ролі яких часто виступають колишні ЖЕКи.

Останнім часом передача об'єктів житлового фонду в управління (аж до житлофонду цілих міст) набуває актуального характеру. Місцева влада обгрунтовують це тим, що така форма організації надання та контролю якості житлово-комунальних послуг більш досконала в порівнянні з нині чинною. Суть самої схеми полягає в тому, що управляюча компанія бере в управління житлові будинки та укладає договори з мешканцями на надання послуг з утримання будинків і прибудинкових територій. А безпосередньо послуги надаються підрядниками, в ролі яких часто виступають колишні ЖЕКи, що дуже нагадує звичайне посередництво.

Головне, що викликає розбіжність у думках з приводу оформлення договірних відносин керуючих компаній та органів місцевого самоврядування, це предмет договору, а саме: або це послуга з управління будинками, або це управління будинками.

Саме в цьому розходженні криється необхідність або відсутність такої в нотаріальному завіренні та державної реєстрації договору. Зокрема, Цивільним кодексом встановлено, що договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Але виконання зазначених вимог передбачає чималі матеріальні витрати, а також надання документів, в тому числі, що підтверджують право власності замовника управління на передачі в управління будинку.

Читайте також: Житлово-комунальні війни

Тому на ділі керуючі компанії договір з міською владою нотаріально не засвідчують і не здійснюють його державну реєстрацію, що викликає дискусії. Головна теза управителів: «Ми не управляємо майном, а надаємо послугу з управління майном». Дійсно, законодавство містить таке поняття, як послуга з управління нерухомістю. Так згідно ст. 13 закону «Про житлово-комунальні послуги», з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо) є одним з різновидів житлово-комунальних послуг. Однак дане визначення жодною мірою не говорить про те, що така послуга не повинна надаватися в порядку і на підставах, встановлених главою 70 Цивільного Кодексу, тобто нормами, що регулюють питання управління майном.

Послуга з управління будинком - це результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби власників, співвласників в ефективному управлінні належного їм майна, підтриманні об'єкта в належному технічному стані, організації забезпечення потреб мешканців об'єкта в житлово-комунальних послугах. Управління будинком - дії, спрямовані на забезпечення функціонування будинку і прибудинкової території відповідно до їх цільового призначення і збереження їх якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців в отриманні житлокомпослуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.

Так що первинне - діяльність або послуга? Звичайно діяльність, тобто управління. Тому говорити про те, що, надаючи послугу з управління будинками, управляючі компанії не управляють цими будинками - неправильно.

Читайте також: Житловий Кодекс лишили честі

Договір на надання послуги з управління будинками (укладається між власником та управителем) тотожний договором на управління нерухомим майном. Іншими словами, це один і той же договір, що має дещо різні найменування, але при цьому предмет і умови в них ідентичні. Зрештою, якщо й розрізняти «надання послуги з управління будинком» і «управління будинком», то така різниця може бути доречно лише з оглядкою на те, хто є сторонами відповідного договору.

Зокрема, якщо сторони договору фізична особа - власник квартири і управитель, то в такому правовідношенні можна говорити про послугу з управління, знову ж таки, має суто житлово-комунальний характер, оскільки якщо йдеться про управління багатоквартирним будинком, то власник однієї з його квартир не вправі укласти договір на управління всім будинком. І в такому випадку все, що отримує такий власник від управителя, це житлово-комунальні послуги.

 
Коментарі (1)
Андрій Осадчий1
26 Вересня 2012 p. 11:16
Питання про природу управління майном є складним не тільки з суто практичної точки зору, а й з юридичної площини, насамперед. Відносини з приводу надання послуг управління майном, які регулюються главою 70 Цивільного кодексу України навряд чи можна ототожнювати з відносинами по управлінню (утриманню) житлового фонду в належному стані, які регулюються Законом України "Про житлово-комунальні послуги". У частині 1 ст. 1029 ЦК закріплено поняття договору управління майном, згідно з яким одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).Предмет договору управління становить не лише майно, передане в управління, але й вчинення управителем від свого імені будь-яких припустимих юридичних та фактичних дій, необхідних для управління майном в інтересах установника або визначеної ним третьої особи, з урахуванням обме­жень, визначених договором і законом.У ЦК договір управління майном міститься серед договорів про надання послуг (глава 63 ЦК), для яких надання послуг невідривне від діяльності особи послугонадавача (упра­вителя), оскільки корисний ефект такої діяльності не виступає у вигляді певного осяжного матеріального результату, як це має місце у договорах на виконання робіт, а полягає в само­му процесі надання послуги.Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна уста новника управління та від майна управителя.Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому ба.нків ському рахунку Майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна.Істотними умовами договору управління майном є: перелік майна, що передасться в управління; розмір і форма плати за управління майном.За характером направленості надання договір управління майном є оплатним правочином. ЦК не передбачено можливості укладення безоплатного договору управління майном. Закріплене у частині 1 ст. 1042 ЦК право управителя законодавець не обмежує встанов­ленням припустимого (максимального чи мінімального) розміру та визначенням конкрет­ного переліку форм плати, залишаючи ці питання на розсуд сторін договору. Розмір та форми плати управителя визначаються за взаємною згодою сторін договору. Отже,як бачимо, договори про надання послуг з управління житловим будинком, групою житлових будинків, не співпадають ані за предметом, ані за змістом з договорами управління майном в сенсі ст. 1029 Цивільного кодексу України. Управитель житлового будинку в сенсі Закону України "Про житлово-комунальні послуги" здійснює діяльність без внесення плати за управління майном міській раді як власнику майна, без обліку на окремому балансовому рахунку житлових будинків, передача на баланс управителя взагалі на практиці не здійснюється, отже фактично він надає послугу по утриманню житлових будинків в належному стані. Прикладами ж управління майном в сенсі глави 70 Цивільного кодексу України можуть слугувати управління цінними паперами (акціями, векселями), управління нерухомістю (біржові угоди, форвардні та ф'ючерсні контракти). Отже, через порушення законодавцем при прийнятті Закону України "Про житлово-комунальні послуги" правил юридичної техніки, виникає правова колізія між поняттями "управитель майна" та "управитель житлового будинку або групи житлових будинків", які не є тотожними. У відношенні утримання житлового фонду видається доцільним укладати саме договори про послуги з управління (утримання) житлового фонду.