Управління будинком – послуга чи обов’язок?

Питання про природу управління майном є складним не тільки з суто практичної точки зору, а й з юридичної площини, насамперед. Відносини з приводу надання послуг управління майном, які регулюються главою 70 Цивільного кодексу України навряд чи можна ототожнювати з відносинами по управлінню (утриманню) житлового фонду в належному стані, які регулюються Законом України "Про житлово-комунальні послуги". У частині 1 ст. 1029 ЦК закріплено поняття договору управління майном, згідно з яким одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).Предмет договору управління становить не лише майно, передане в управління, але й вчинення управителем від свого імені будь-яких припустимих юридичних та фактичних дій, необхідних для управління майном в інтересах установника або визначеної ним третьої особи, з урахуванням обме­жень, визначених договором і законом.У ЦК договір управління майном міститься серед договорів про надання послуг (глава 63 ЦК), для яких надання послуг невідривне від діяльності особи послугонадавача (упра­вителя), оскільки корисний ефект такої діяльності не виступає у вигляді певного осяжного матеріального результату, як це має місце у договорах на виконання робіт, а полягає в само­му процесі надання послуги.Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна уста новника управління та від майна управителя.Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому ба.нків ському рахунку Майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна.Істотними умовами договору управління майном є: перелік майна, що передасться в управління; розмір і форма плати за управління майном.За характером направленості надання договір управління майном є оплатним правочином. ЦК не передбачено можливості укладення безоплатного договору управління майном. Закріплене у частині 1 ст. 1042 ЦК право управителя законодавець не обмежує встанов­ленням припустимого (максимального чи мінімального) розміру та визначенням конкрет­ного переліку форм плати, залишаючи ці питання на розсуд сторін договору. Розмір та форми плати управителя визначаються за взаємною згодою сторін договору. Отже,як бачимо, договори про надання послуг з управління житловим будинком, групою житлових будинків, не співпадають ані за предметом, ані за змістом з договорами управління майном в сенсі ст. 1029 Цивільного кодексу України. Управитель житлового будинку в сенсі Закону України "Про житлово-комунальні послуги" здійснює діяльність без внесення плати за управління майном міській раді як власнику майна, без обліку на окремому балансовому рахунку житлових будинків, передача на баланс управителя взагалі на практиці не здійснюється, отже фактично він надає послугу по утриманню житлових будинків в належному стані. Прикладами ж управління майном в сенсі глави 70 Цивільного кодексу України можуть слугувати управління цінними паперами (акціями, векселями), управління нерухомістю (біржові угоди, форвардні та ф'ючерсні контракти). Отже, через порушення законодавцем при прийнятті Закону України "Про житлово-комунальні послуги" правил юридичної техніки, виникає правова колізія між поняттями "управитель майна" та "управитель житлового будинку або групи житлових будинків", які не є тотожними. У відношенні утримання житлового фонду видається доцільним укладати саме договори про послуги з управління (утримання) житлового фонду.