Рус Укр
ГлавнаяПубликацииЗаконодательствоУправление домом - услуга или обязанность?
Новости ЖКХ
02 декабря 2021 г.
25 ноября 2021 г.
22 ноября 2021 г.
19 ноября 2021 г.
11 ноября 2021 г.
10 ноября 2021 г.
08 ноября 2021 г.
04 ноября 2021 г.
29 октября 2021 г.

Управление домом - услуга или обязанность?

Управляющая компания принимает в управление жилые дома и заключает договора с жильцами на предоставление услуг по содержанию домов и придомовых территорий. А непосредственно услуги предоставляются подрядчиками, в роли которых часто выступают бывшие ЖЭКи.

В последнее время передача объектов жилищного фонда в управление (вплоть до жилфондов целых городов) приобретает актуальный характер. Местные власти обосновывают это тем, что такая форма организации предоставления и контроля качества жилищно-коммунальных услуг более совершенна по сравнению с ныне действующей. Суть самой схемы состоит в том, что управляющая компания принимает в управление жилые дома и заключает договора с жильцами на предоставление услуг по содержанию домов и придомовых территорий. А непосредственно услуги предоставляются подрядчиками, в роли которых часто выступают бывшие ЖЭКи, что очень напоминает обычное посредничество.

Главное, что вызывает расхождение во мнениях по поводу оформления договорных отношений управляющих компаний и органов местного самоуправления, это предмет договора, а именно: либо это услуга по управлению домами, либо это управление домами.

Именно в этом различии кроется необходимость либо отсутствие таковой в нотариальном заверении и государственной регистрации договора. В частности, Гражданским кодексом установлено, что договор управления недвижимым имуществом подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Но выполнение указанных требований предусматривает немалые материальные затраты, а также предоставление документов, в том числе, подтверждающие право собственности заказчика управления на передаваемые в управление дома.

Читайте также: Жилищно-коммунальные войны

Поэтому на деле управляющие компании договор с городской властью нотариально не удостоверяют и не осуществляют его государственную регистрацию, что вызывает дискуссии. Главный тезис управителей: «Мы не управляем имуществом, а предоставляем услугу по управлению имуществом». Действительно, законодательство содержит такое понятие, как услуга по управлению недвижимостью. Так согласно ст. 13 закона «О жилщно-коммунальных услугах», по управлению домом, сооружением или группой домов (содержание на балансе, заключение договоров на выполнение услуг, контроль выполнения условий договора и т. п.) являются одной из разновидностей жилищно-коммунальных услуг. Однако данное определение ни в коей мере не говорит о том, что такая услуга не должна предоставляться в порядке и на основаниях, установленных главой 70 Гражданского Кодекса, то есть нормами, регулирующими вопросы управления имуществом.

Услуга по управлению домом - это результат хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение потребности владельцев, совладельцев в эффективном управлении принадлежащего им имущества, поддержании объекта в надлежащем техническом состоянии, организации обеспечения потребностей жителей объекта в жилищно-коммунальных услугах. Управление домом -  действия, направленные на обеспечение функционирования дома и придомовой территории в соответствии с их целевым назначением и сохранение их качеств, а также на организацию обеспечения потребности жильцов в получении жилкомуслуг в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил.

Так что первично - деятельность или услуга? Конечно деятельность, то есть управление. Поэтому говорить о том, что, предоставляя услугу по управлению домами, управляющие компании не управляют этими домами – неправильно.

Читайте также: Жилищный Кодекс лишили чести

Договор на предоставление услуги по управлению домами (заключаемый между собственником и управителем) тождественен договору на управление недвижимым имуществом. Иными словами, это один и тот же договор, имеющий несколько разные наименования, но при этом предмет и условия у них идентичны. В конце концов, если и различать «предоставление услуги по управлению домом» и «управление домом», то такое различие может быть уместно лишь с оглядкой на то, кто является сторонами соответствующего договора.

В частности, если стороны договора физическое лицо - собственник квартиры и управитель, то в таком правоотношении можно говорить об услуге по управлению, опять же, имеющую сугубо жилищно-коммунальный характер, поскольку если речь идет об управлении многоквартирным домом, то собственник одной из его квартир не вправе заключить договор на управление всем домом. И в таком случае все, что получает такой собственник от управителя, это жилищно-коммунальные услуги.

После долгой поездки, возникло желание отдохнуть и принять ванну?! Квартиры посуточно Киев - вот, идеальное решение данного момента. Более детально ознакомиться с каталогом квартир можно на сайте royal-apartment.kiev.ua. Отдыхайте и набирайтесь новых сил.

 
Комментарии (1)
Андрій Осадчий1
26 сентября 2012 г. 11:16
Питання про природу управління майном є складним не тільки з суто практичної точки зору, а й з юридичної площини, насамперед. Відносини з приводу надання послуг управління майном, які регулюються главою 70 Цивільного кодексу України навряд чи можна ототожнювати з відносинами по управлінню (утриманню) житлового фонду в належному стані, які регулюються Законом України "Про житлово-комунальні послуги". У частині 1 ст. 1029 ЦК закріплено поняття договору управління майном, згідно з яким одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).Предмет договору управління становить не лише майно, передане в управління, але й вчинення управителем від свого імені будь-яких припустимих юридичних та фактичних дій, необхідних для управління майном в інтересах установника або визначеної ним третьої особи, з урахуванням обме­жень, визначених договором і законом.У ЦК договір управління майном міститься серед договорів про надання послуг (глава 63 ЦК), для яких надання послуг невідривне від діяльності особи послугонадавача (упра­вителя), оскільки корисний ефект такої діяльності не виступає у вигляді певного осяжного матеріального результату, як це має місце у договорах на виконання робіт, а полягає в само­му процесі надання послуги.Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна уста новника управління та від майна управителя.Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому ба.нків ському рахунку Майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна.Істотними умовами договору управління майном є: перелік майна, що передасться в управління; розмір і форма плати за управління майном.За характером направленості надання договір управління майном є оплатним правочином. ЦК не передбачено можливості укладення безоплатного договору управління майном. Закріплене у частині 1 ст. 1042 ЦК право управителя законодавець не обмежує встанов­ленням припустимого (максимального чи мінімального) розміру та визначенням конкрет­ного переліку форм плати, залишаючи ці питання на розсуд сторін договору. Розмір та форми плати управителя визначаються за взаємною згодою сторін договору. Отже,як бачимо, договори про надання послуг з управління житловим будинком, групою житлових будинків, не співпадають ані за предметом, ані за змістом з договорами управління майном в сенсі ст. 1029 Цивільного кодексу України. Управитель житлового будинку в сенсі Закону України "Про житлово-комунальні послуги" здійснює діяльність без внесення плати за управління майном міській раді як власнику майна, без обліку на окремому балансовому рахунку житлових будинків, передача на баланс управителя взагалі на практиці не здійснюється, отже фактично він надає послугу по утриманню житлових будинків в належному стані. Прикладами ж управління майном в сенсі глави 70 Цивільного кодексу України можуть слугувати управління цінними паперами (акціями, векселями), управління нерухомістю (біржові угоди, форвардні та ф'ючерсні контракти). Отже, через порушення законодавцем при прийнятті Закону України "Про житлово-комунальні послуги" правил юридичної техніки, виникає правова колізія між поняттями "управитель майна" та "управитель житлового будинку або групи житлових будинків", які не є тотожними. У відношенні утримання житлового фонду видається доцільним укладати саме договори про послуги з управління (утримання) житлового фонду.