Так склалося, що багато власників житла «квартирний податок» досі не платять. Щоправда, заслуга в цьому не стільки нардепів і розробників правил оподаткування нерухомості, скільки місцевих рад, яким Податковий кодекс делегував право на встановлення ставок податку.
Парламент же діє за звичною для українського законотворення схемою — в сегменті житлової нерухомості базу оподаткування розширює в основному за рахунок простих власників квартир і будинків, а власників шикарних квартир та особняків, навпаки, звільняє від «зайвого» фіскального тиску.
Зміни, внесені Верховною Радою в правила оподаткування житла за 2 останніх роки, навряд чи можна інтерпретувати інакше. Граничні ставки оподаткування нерухомості палацових габаритів знижені з 2,7% до 2%, в той час як умови оподаткування звичайного житла посилені: поріг неоподаткування фактично зменшено вдвічі. Справляння податку з житлової площі квартир/будинків депутати замінили спірною нормою про оподаткування «загальної квадратури» приміщення. Введена зовсім вже крива норма про оподаткування господарських будівель — погребів/сараїв. Причому Мінфін на досягнутому не зупиняється і всерйоз подумує про підвищення граничної ставки податку до 3%.
Тим не менше, багато власників квартир і будинків сьогодні живуть по-старому: не відчуваючи посилення правил оподаткування і яких-небудь наслідків для гаманців і сімейних бюджетів. І справа тут зовсім не в державній опіці про незаможних платників податків. Просто податок на нерухомість має свою специфіку. Це місцевий податок, причому — з народження. По суті, він стягується лише після прийняття відповідного рішення місцевим органом влади — міськрадою або сільрадою. При цьому далеко не у всіх населених пунктах такі рішення прийняті. Крім того, на відміну від підприємств (які за нерухомість платять авансом), з громадян податок стягується за минулий рік, тому фіскальні нововведення проявляються не відразу, наприклад, в цьому році власники житла сплатили податок за 2014 рік — за більш демократичними правилами минулого року.
Одним словом, незважаючи на те, що податок на нерухомість законотворцями позиціонується як один із «рятівників» місцевих бюджетів, багатьох потенційних платників він поки обходить стороною і до статусу повсюдного платежу явно «не доріс».
Мінімум, якого немає
Правда, в Перехідних положеннях Податкового кодексу є дві «веселі» норми. Одна з них пропонує місцевій владі у місячний термін із моменту набрання кодексом чинності, прийняти рішення про сплату всіх діючих податків. А друга — визначає, що у разі неприйняття таких рішень, місцеві податки все одно стягуються — за мінімальними ставками.
Однак, стосовно податку на нерухомість обидві норми дали осічку. У дію «квартирний податок» введений лише в 2013 році. До цього часу місячний строк, встановлений кодексом, давно минув.
Зі сплатою податку за мінімальними ставками все ще складніше. Справа в тому, що таких ставок не існує. Більше того, законодавство не вимагає їх встановлення. У Податковому кодексі прописана лише одна ставка — гранична. Від місцевої влади вимагається лише не заходити за лінію. Тому в населених пунктах, як правило, сильно не мудрують.
Наприклад, у Києві рішенням №58/923 від 28 січня 2015 року ставку «квартирного податку» встановлено в розмірі 1%. Під її дію підпадають всі об'єкти житлової нерухомості. У Львові ухвалою міськради №4269 від 29 січня 2015 року ставка податку для квартир встановлена в розмірі 0,5%, для будинків — 1%, а диференційовані платежі встановлені лише для нежитлової нерухомості. Така ж ситуація і в інших містах.
Власникам же житла в населених пунктах, де місцева влада податок не ввела, поки турбуватися нічого. З них стягнути податок не можна.
Платити завжди, платити скрізь!
В осяжній перспективі все може змінитися. На початку жовтня до Верховної Ради був поданий проект №3269. Він покликаний усунути недоліки, внесені останнім великим «перекроюванням» податку на нерухомість — Законом №71-VIII, який презентувався як реформаторський, але приймався в авральному режимі, перед Новим роком, і в результаті підніс платникам податків безліч «сюрпризів».
Проект №3269 спрямований в основному на полегшення існування підприємств та підприємців-юросіб, які з подачі Закону №71-VIII також перетворилися на платників податку на нерухомість. Однак не забуті в проекті і прості власники житла.
При цьому ключове нововведення проекту — доповнення перехідних положень Податкового кодексу нормою, яка вводить податок навіть у тих населених пунктах, де місцеві влади від оподаткування житла утрималися.
«Рецепт» запропонований простий. В містах і селах, де рішень про сплату «квартирного податку» немає, і він у склад місцевих платежів не включений — стягувати його за фіксованою ставкою 0,5% від розміру мінімальної зарплати за кожен «зайвий» квадратний метр житла.
Таким чином, якщо проект буде прийнятий, потенційними платниками «квартирного податку» стануть всі власники нерухомості, за винятком кількох категорій пільговиків.
Не така страшна норма...
Втім, це зовсім не означає, що всім власникам даху над головою доведеться тугіше затягнути пояси. Незважаючи на суттєве зменшення порогу оподаткування, більша частина власників компактного житла як і раніше буде звільнена від сплати податку.
Багато в чому це заслуга місцевої влади, так як не у всіх містах поспішають знизити неоподатковуваний метраж до мінімуму: 60 м — для квартир, 120 – для будинків, і 180 — для змішаних «комплектів».
У тому ж Львові, для квартир встановлена норма у 80 кв. м, для будинків — 160 кв. м. У Запоріжжі, Чернівцях, Одесі та в інших чотирьох обласних центрах взагалі встояли норми, які діяли раніше — 120 і 250 м. У Харкові знижена лише норма для будинків — 250 м «заокруглено» до 240.
Але навіть у населених пунктах, де норми введені на рівні мінімуму Податкового кодексу, — у Києві, Вінниці, Луцьку, — багатьох городян у наступному році податківці не потривожать, оскільки 60-кубовий поріг хоч і скромний, але охоплює більшу частину однокімнатних і двокімнатних квартир радянської споруди. З будинками ситуація ще простіша.
У разі введення до Податкового кодексу поправки про сплату податку у всіх населених пунктах діючий поріг все одно буде враховуватися. До того ж, 0,5% — цілком демократична ставка. Зараз це приблизно 300 грн в рік за 50 «зайвих» метрів, тобто за квартиру загальною площею 110 м або 170-метровий будинок.
Слабке місце запропонованого нововведення — оподаткування господарських будівель.
Ця норма і сьогодні не дружить із здоровим глуздом, так як жодних знижок і пільг для цього платежу законодавство не передбачає. Точніше, у місцевої влади необхідні повноваження є, але от бажання щось змінювати — зазвичай відсутня.
Виходить абсурдна ситуація: від плати за житло Податковий кодекс власників будинків звільняє хоча б частково, а за сараї, погреби вимагає платити «до останнього метра». Як наслідок, розмір цього допоміжного платежу може перевищити і суму податку на житло, і суму земельного податку з присадибної ділянки.
Найбільше від фіскального перекосу можуть постраждати жителі сіл, де господарські будівлі — не розкіш або джерело доходу, а необхідність. Проект №3269 проблему посилює, так як «сарайний» податок поряд із «квартирним» перетворює в повсюдний платіж.
Рятує становище поки лише те, що платити за «зручності у дворі» власники житла почнуть із наступного року, і у Верховної Ради ще є можливість для внесення необхідних поправок.
«Протиотрута» від нових ідей
Примітно, що проект-компенсатор у парламенті вже зареєстровано. Це проект №3346. Як і «побратим по цеху», він спрямований в основному на вирішення іншої проблеми — оподаткування земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти житлового фонду. Зокрема, проект знижує в 10 разів граничний розмір земельного податку для ОСББ, житлових кооперативів та споживчих товариств — з 3% від нормативної грошової оцінки до 0,3%. Обґрунтовується це тим, що в результаті прийняття все того ж «передноворічного» Закону №71-VIII розмір земельних платежів ОСББ і кооперативів підвищився до непідйомних значень — в 30 і більше разів.
Крім цього, проект ліквідує протиріччя Податкового кодексу в частині оподаткування власників нежитлових приміщень у багатоповерхівках, строків сплати земельного податку, заниження платежів за договорами оренди земель комунальної власності, тощо.
Однак паралельно проект вирішує і проблему оподаткування допоміжних будівель: за аналогією з житлом пропонує встановити поріг неоподаткування для присадибних будівель, розташованих на прибудинковій території — в розмірі 150 кв. м. Введення цієї норми, дійсно, кардинально вирішило б парадокс оподаткування погребів та сараїв.
Свободу МАФам!
Взагалі ж, практично синхронне подання у Верховну Раду двох проектів, які коригують сплату податку на нерухомість, зайвий раз підтверджує, що з державним регулюванням у цій сфері справи йдуть не кращим чином.
І те, що проект №3269 акцентовано на коригування оподаткування юридичних осіб теж не випадково. «Білих плям» тут ще більше, ніж в оподаткуванні громадян. Тому доповнення Податкового кодексу визначенням «тимчасової споруди для провадження підприємницької діяльності», — по суті, визначенням кіоску, МАФу, — з одночасним звільненням від сплати податку на нерухомість, можна тільки вітати. Як і конкретизацію об'єктів промисловості і сільського господарства, які не підпадають під оподаткування.
Правда, один неприємний сюрприз для власників нежитлової нерухомості проект №3269 також містить. Він пропонує вилучити з Податкового кодексу норму, яка в 2015 році розмір ставки для нежитлових об'єктів обмежує 1%. Це означає, що в наступному році громадянам, які володіють такими об'єктами, можливо, доведеться платити за «метри» без поблажок.
Але по великому рахунку, навіть двох поданих проектів для кардинальної зміни ситуації мало. Адже за європейськими мірками справляння податку «метрами» — нонсенс. У більшості країн Європи розмір податку залежить від вартості житла. Залишається сподіватися на те, що здоровий глузд в кінцевому підсумку переможе і в Україні.
Валентин Хорошун, спеціально для ІА «Україна Комунальна»
