Договор с ЖЭКом: честная игра или кабальные условия

Отношения в сфере жилищно-коммунальных услуг относятся к категории гражданско-правовых, поэтому одним из основных регламентирующих эту сферу документов является   Гражданский кодекс, также отношения в этой сфере регулируются Жилищным кодексом и законом «О жилищно-коммунальных услугах». Учитывая, что украинцы являются потребителями жилищно-коммунальных услуг, их отношения с производителями и исполнителями таких услуг регламентируются законом «О защите прав потребителей».  

 

 

1. Постановление Кабинета Министров №2246 (от декабря 1999 года), которым утверждены Правила предоставления населению услуг по газоснабжению; 

 

2. Постановление КМУ №1357 (от июля 1999 года), закрепляющее Правила пользования электрической энергией для населения;

 

3. Постановление КМУ  №630 (от июля 2005 года), которым  утверждены Правила предоставления услуг по централизованному отоплению, поставкам холодной и горячей воды и водоотведения. 

Если одной стороной договора об оказании коммунальных услуг является потребитель, то с определением второй стороны часто возникают затруднения. Все дело в том, что в Украине фактически существует два способа предоставления жилищно-коммунальных услуг потребителю: через балансодержателя и исполнителем напрямую.

 

Балансодержателем, как правило, выступает  ЖЭК, ЖСК или ОСМД. Эти организации  непосредственно предоставляют  услуги по управлению и содержанию дома и придомовой территории. А в некоторых случаях жильцы заключают с ними  также договора на услуги по централизованному отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению. В свою очередь, жилищно-эксплуатационные организации заключают договор о предоставлении коммунальной услуги с непосредственным ее производителем – водоканалом, теплокоммунэнерго, газо- или энергоснабжающими предприятиями.

 

Если производитель услуги является одновременно и непосредственным ее исполнителем, то жилец имеет дело с несколькими договорами, второй стороной в которых выступают обслуживающие организации — ЖЭК (ЖСК, ОСМД), водоканал, теплосеть, газо- и энергоснабжающая организация и т.д.

 

Чаще всего приходится иметь дело со смешанным способом предоставления жилищно-коммунальных услуг. Так, услуги по газо- и энергоснабжению, как правило, предоставляются на основании отдельных договоров с исполнителями таких услуг, тогда как остальные коммунальные услуги — на основании договора с балансодержателем.

Независимо от того, с кем заключен договор, с исполнителем или с производителем услуги, существенными  условиями договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг, согласно ст. 26 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» являются:

 

наименование сторон, предмет договора, исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг, порядок оплаты за потребленные жилищно-коммунальные услуги, порядок перерасчетов размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества, права и обязанности сторон, порядок контроля и отчетности сторон; порядок измерения объемов и определения качества предоставленных услуг; определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя/производителя потребителю; порядок обслуживания сетей и распределение полномочий по их эксплуатации и восстановления (ремонта); условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения аварий, неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учета; порядок осуществления ремонта; ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение условий договора; порядок разрешения споров; перечень форс-мажорных обстоятельств; срок действия договора; условия изменения, пролонгации, прекращения действия договора; дата и место заключения договора.

 

 

Кроме существенных, договор может содержать иные условия по соглашению сторон. Таким образом,  потребитель имеет полное право просить исполнителя или производителя услуг о включении в договор с ним дополнительных условий. Процедура согласования договора происходит в течение одного месяца со дня предоставления проекта договора одной из сторон. Договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг вступает в силу с момента его заключения.

 

Договор не может содержать условий, которые вводят дополнительные виды оплаты услуг, не предусмотренные типовыми договорами на предоставление жилищно-коммунальных услуг, утвержденными Кабинетом Министров.

 

Например, Типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий утвержден Постановлением КМУ от 20 мая 2009 года №529. Каждый потребитель может ознакомиться с его содержанием и проверить, насколько соответствуют  условия Типового договора условиям конкретного соглашения с жильцом.

 

 

Отдельно стоит сказать о ситуации, когда  договор об оказании жилищно-коммунальных услуг не заключен. В таком случае, с одной стороны, у производителя нет правовых оснований требовать от потребителя оплаты оказанных услуг, а с другой стороны — нет и оснований для их предоставления. Тем не менее, судебная практика в таких делах идет по тому пути, что если услуга оказана, а потребитель не возражал против ее предоставления, оплачивать жилищно-коммунальные услуги последний обязан. В любом случае, каждый потребитель должен помнить, что он может требовать у исполнителя или производителя заключения с ним договора об оказании коммунальной услуги, а последний не может потребителю в этом отказать.

Каждый потребитель жилищно-коммунальных услуг должен знать о том, какие права и обязанности он имеет.

 

 

1. Получать своевременно и соответствующего качества жилищно-коммунальные услуги согласно законодательству и условиям договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг;

 

2. Получать в установленном законодательством порядке необходимую информацию о перечне жилищно-коммунальных услуг, их стоимости, общей стоимости месячного платежа, структуре цены/тарифа, нормах потребления, порядке предоставления жилищно-коммунальных услуг, их потребительских свойства и т.п.;

 

3. На возмещение убытков, причиненных его имуществу и/или помещению, вреда, причиненного его жизни или здоровью вследствие ненадлежащего предоставления или не предоставления жилищно-коммунальных услуг;

 

4. На устранения в течение срока, установленного договором или законодательством, выявленных недостатков в предоставлении жилищно-коммунальных услуг;

 

5. На уменьшение размера платы за предоставленные услуги в случае их не предоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества в порядке, определенном договором или законодательством;

 

6. На неуплату стоимости жилищно-коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителя и / или членов его семьи при соответствующем документальном оформлении, а также за период фактического отсутствия жилищно-коммунальных услуг, определенных договором в порядке, установленном Кабинетом Министров;

 

7. Получать от исполнителя компенсацию в размере, определенном договором, решением суда или законодательством, за превышение нормативных сроков на проведение аварийно-восстановительных работ;

 

8. На проверку количества и качества жилищно-коммунальных услуг в порядке, установленном Кабинетом Министров.

 

Потребитель имеет право на заключение договора с исполнителем соответствующих услуг на профилактику, поверку, а также замену или ремонт санитарно-технических приборов, устройств, оборудования и средств учета, которые вышли из строя.

1. Заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типового договора;

 

2. Своевременно принимать меры по устранению выявленных неполадок, связанных с получением жилищно-коммунальных услуг, которые возникли по его собственной вине; 

 

3. Обеспечивать целостность средств учета коммунальных услуг и не вмешиваться в их работу; 

 

4. За собственный счет ремонтировать и менять санитарно-технические приборы и устройства, оборудование, вышедшие из строя по его вине;

 

5. Оплачивать жилищно-коммунальные услуги в сроки, установленные договором или законом;

 

6. Соблюдать правила пожарной и газовой безопасности, санитарные нормы;

 

7. Допускать в помещение, дома и сооружения представителей исполнителя/производителя в порядке, определенном законом и договором, для ликвидации аварий, устранения неполадок санитарно-технического и инженерного оборудования, его установки и замены, проведения технических и профилактических осмотров и проверки показателей средств учета;

 

8. Придерживаться требований жилищного и градостроительного законодательства относительно осуществления ремонта или реконструкции помещений или их частей, не допускать нарушения законных прав и интересов других участников отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг;

Случается, что необходимость в той или иной коммунальной услуге отпадает. Это может быть связано с тем, что потребитель не доволен качеством оказываемой услуги или попросту больше не нуждается в ней, поскольку он и члены его семьи временно выезжают из  жилого помещения.

 

В соответствии с ч. 6 ст. 26 закона «О жилищно-коммунальных услугах», в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя или производителя, потребитель вправе расторгнуть договор в порядке, установленном законом.

 

Такая возможность предусмотрена и рядом подзаконных нормативных актов, регулирующих порядок предоставления отдельных коммунальных услуг. Так, Правилами предоставления населению услуг по газоснабжению предусмотрена возможность отказа потребителя от услуг по газоснабжению на основании письменного заявления. Такое заявление подается предприятию, с которым заключен договор по газоснабжению за 7 дней до предполагаемой даты отключения. 

 

Прекращение газоснабжения осуществляется путем отключения приборов и их опломбирования после проведения расчетов за уже предоставленные услуги. Примерно в таком же порядке осуществляется расторжение договора между потребителем и энергоснабжающей организацией в соответствии с постановлением КМУ от 26 июля 1999г. № 1357 «Об утверждении Правил пользования электрической энергией для населения». 

 

За 7 дней потребитель должен уведомить энергоснабжающую организацию о своем желании прекратить пользоваться электроэнергией и провести полный расчет.  В соответствии с Правилами  предоставления услуг по централизованному отоплению, поставке холодной и горячей воды и водоотводу и условиями Типового договора, потребитель имеет право не оплачивать стоимость услуг за период временного отсутствия его и членов его семьи после отключения исполнителем холодной и горячей воды и опломбирования кранов в квартире.

 

Тем не менее, в некоторых случаях возможность одностороннего отказа от договора отдельным потребителем ограничена законодательно. Так, в соответствии с Приказом профильного Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства №4 от ноября 2005 года, с последующими изменениями, внесенными Приказом Министерства №169 от ноября 2007 года,  отключение от сети центрального отопления возможно только в отношении всего жилого дома. Заявления отдельных жителей об индивидуальном отключении от сети центрального отопления не рассматриваются. 

В последнее несколько лет мы стали свидетелями необоснованных требований руководства ЖЭКов перезаключать договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий фактически в добровольно-принудительном порядке.  Правильно делают  жители, не подписывающие  договора, которые нарушают их права и законные интересы. 

 

«Никто не может заставить потребителя заключить с ЖЭКом договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, если он не отвечает требованиям, которые предусмотрены постановлением Кабмина № 529», - считает юрист, адвокат АО «Присяжный поверенный» Андрей Осипов.

 

Согласно ст. 20 закона «О жилищно-коммунальных услугах» потребитель обязан заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типового договора. И вот тут возникает вопрос, а соответствует ли договор, который навязывает нам ЖЭК, типовому? Как правило, нет.

 

Постановлением Кабмина № 529 от 20 мая 2009 года действительно утвержден такой типовой договор, которому и должны соответствовать договора которые нам предлагает ЖЕК. Образец договора можно найти в интернете. 

 

 

уборка придомовой территории; уборка лестничных клеток; вывоз бытовых отходов (сбор, хранение, перевозки, переработки, утилизации, обезвреживания и захоронение); уборка подвалов, технических этажей и кровли; техническое обслуживание лифтов; обслуживание систем диспетчеризации; техническое обслуживание внутридомовых систем: горячего водоснабжения; холодного водоснабжения; водоотведения; теплоснабжения; ливневой канализации; дератизация; дезинсекция; обслуживание дымовентиляционных каналов; техническое обслуживание и текущий ремонт систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем в случае их наличия; текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и ливневой канализации и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройство, размещенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок); полив дворов, клумб и газонов; уборка и вывоз снега, посыпка части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями; эксплуатация номерных знаков на домах; освещение мест общего пользования и подвалов и подкачка воды; энергоснабжение лифтов; периодическая поверка, обслуживание и ремонт квартирных средств учета воды и тепловой энергии, в том числе их демонтаж, транспортировка и монтаж после поверки.

 

 

Прямой запрет на это предусмотрен ст. 26 закона «О жилищно-коммунальных услугах», кроме существенных договор может содержать иные условия по соглашению сторон. Договор не может содержать условий, которые вводят дополнительные виды оплаты услуг, не предусмотренных типовыми договорами на предоставление жилищно-коммунальных услуг, утвержденными Кабинетом Министров. 

 

Если ЖЭК готов заключить договор в рамках прав, предусмотренных действующим законодательством Украины, то, на мой взгляд, целесообразно обсудить и согласовать и иные условия заключения договора с ЖЭКом, которые отвечают, в том числе, и Вашим законным интересам.